Jak sprzedać grunt z kilkakrotnym przebiciem

Jak sprzedać grunt z kilkakrotnym przebiciem
Jak sprzedać grunt z kilkakrotnym przebiciem

Przeznaczenie działki na cele rolne jest dużą przeszkodą dla szybkiej sprzedaży. Można mnożyć przykłady, w których gmina nie zgodziła się na wydanie warunków zabudowy dla wydzielonych działek i grunty rolne, zakupione z myślą o odsprzedaży po ich przekwalifikowaniu na budowlane, mają nadal jedynie status gruntów rolnych. Dlatego bardzo ważne jest, aby jak najwcześniej zająć się załatwieniem formalności związanych z przekwalifikowaniem działki rolnej na budowlaną.

Przeznaczenie działki jest najważniejsze

O tym, czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, przemysłową, usługową lub też traktowana jest jako użytek rolny albo teren zielony, można się dowiedzieć z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego sporządzany przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta, a uchwalany przez radę gminy/miasta. Określa przeznaczenie konkretnego obszaru. Może się odnosić zarówno do jednej działki, jak i do np. kilkudziesięciu hektarów.

- Gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warto wystąpić o wydanie decyzji  o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sprzedając działkę, co do której została już wydana taka decyzja, można zapewnić kupującego, że na danym terenie może on zrealizować inwestycję, która jest opisana w decyzji– wyjaśnia Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS).  

Zdarza się jednak czasem tak, że gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest możliwe. W takiej sytuacji brak jest jakichkolwiek przeszkód prawnych i działkę można oczywiście sprzedać, ale znalezienie chętnego na nią będzie już o wiele trudniejsze, bo przeznaczenie gruntu jest wówczas rolne lub leśne.

Znajdź działki budowlane w www.nieruchomoscii.pl

Jak „odrolnić” działkę?

Osoba, która chce zmienić przeznaczenie nieruchomości  z rolnej na budowlaną, powinna rozpocząć działania od ustalenia jej statusu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp). W zależności od tego, czy dla danej działki obowiązuje taki plan, czy też  nie, zmianę przeznaczenia z rolnego na budowlany można uzyskać w dwojaki sposób.

Gdy gmina posiada mpzp, zmiany przeznaczenia działki może dokonać rada gminy w drodze uchwały. Wówczas wniosek o  zgodę władz gminy na zmianę planu i zarazem zabudowę działki należy złożyć w Urzędzie Gminy właściwym dla danej nieruchomości. Wnioski o zmianę mpzp rozpatruje wójt/burmistrz bądź prezydent miasta i w przypadku pozytywnej decyzji rada gminy podejmie uchwałę w przedmiocie przystąpienia bądź odmowy przystąpienia do zmiany mpzp.

- Proces opracowania mpzp jest długotrwały i może potrwać kilkanaście miesięcy w zależności od obszaru opracowania planu, konieczności jego ponownych wyłożeń do publicznego wglądu itp. Szczegółowy tryb reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Koszt opracowania nowego mpzp ponosi gmina –wyjaśnia radca prawny, Tomasz Skoczyński. - Takie same zasady znajdują zastosowanie w przypadku wniosku o zmianę mpzp – dodaje.

Należy jednak pamiętać, że gmina może odmówić wprowadzenia zmian w mpzp, w szczególności, gdy wniosek o zmianę przeznaczenia nie jest spójny z polityką przestrzenną gminy.

Gdy gmina nie posiada mpzp można wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję taką wydaje wójt po przeprowadzeniu postępowania w sprawie wydania decyzji i stwierdzeniu zgodności lokalizacji danej inwestycji z polityką przestrzenną gminy. Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego. Sam proces trwa około 2-3 miesięcy.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy działka musi spełnić kilka warunków:

    działka powinna graniczyć na zasadzie sąsiedztwa z inną działką zabudowaną,
    powinna  mieć dostęp do drogi publicznej;
    istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (wymagane minimum to zapewniona możliwość podłączenia do prądu);
    teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną, chyba że została zawarta umowa z konserwatorem zabytków na nadzór nad budową.

Nie każdą działkę rolną można jednak zabudować w oparciu o procedurę ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nawet pomimo spełnienia warunków wynikających z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Istotne znaczenie ma też polityka przestrzenna gminy, do której to należy władztwo planistyczne. To gmina dba o ład przestrzenny i może stwierdzić, że dana działka pozostanie rolną - niezabudowaną.

- Ważną kwestią pozostaje też klasa gruntów. Decyzję o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne wydaje minister właściwy ds. rolnictwa w trakcie procedury opracowywania mpzp. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu  może być pozytywna, gdy obszar przeznaczony pod inwestycję nie przekracza powierzchni 0,5 ha gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – mówi Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS).  

Koszt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zależny jest od przedsięwzięcia, które chcemy zrealizować, a które objęte jest wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zabudowa mieszkaniowa jest zwolniona z opłat, ale np. wniosek o wydanie decyzji na budowę budynku garażowego, gospodarczego czy też przemysłowego lub usługowego podlega opłacie skarbowej w wysokości 107 zł.

Podziel i zarabiaj

Szanse na sprzedaż działki na bardzo korzystnych warunkach można zwiększyć także poprzez jej podział. Na terenie, gdzie dominuje np. budownictwo jednorodzinne, znacznie łatwiej będzie sprzedać kilka mniejszych działek, niż jedną kilkuhektarową. Trzeba jednak pamiętać, że podziału nie można dokonać w sposób dowolny.

Zobacz działki na sprzedaż: www.nieruchomoscii.pl

Podział niezabudowanej działki może nastąpić w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to określa minimalną powierzchnię działki i/lub sposób podziału na rysunku planu lub w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy.

Jeżeli gmina posiada mpzp lub gdy wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wniosek o wydanie decyzji podziałowej składa się w urzędzie gminy.

W trakcie trwania postępowania należy wynająć geodetę, który dopełni formalności w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz sporządzi projekt podziału. Po zatwierdzeniu projektu przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, geodeta dokonuje podziału działki w terenie.

Wydanie decyzji podziałowej jest bezpłatne. Koszty związane z podziałem działki to opłaty urzędowe (wypisy z planu, koszty kopii map zasadniczych, opis i mapa dla notariusza - konieczna przy sprzedaży działki) i wynagrodzenie dla geodety. Ceny usług geodezyjnych są cenami rynkowymi i zależą od ilości nowych działek, np. podział działki na dwie to koszt ok. 1 000-1 200 zł. Czas uzyskania decyzji podziałowej (gdy jest mpzp lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) łącznie z czasem pracy geodety wynosi ok. 2-3 miesięcy.

W przypadku braku mpzp można dokonać tzw. podziału rolnego działki, na działki o minimalnej powierzchni 3000 m kw. – tak stanowi prawo geodezyjne.

Geodeta, działając w oparciu o zaświadczenie o braku mpzp wystawione przez urząd gminy i na zlecenie właściciela gruntu, dokonuje podziału nieruchomości w terenie oraz dopełnia formalności w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Uchwalanie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trwa średnio około 15 miesięcy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pięć razy krócej. Podobnie ma się rzecz w przypadku wydawania decyzji podziałowej. Warto jednak poświęcić ten czas, ponieważ deweloperzy chętniej kupują dziś działki budowlane, a z kolei inwestorów indywidualnych stać raczej na zakup mniejszych gruntów. Ponadto, w zależności od lokalizacji, po dokonaniu podziału geodezyjnego wartość nowo wydzielonych działek wzrasta nawet o 100 proc., a działek przekwalifikowanych z rolnych na budowlane o znacznie więcej.

 

Artykuł zaktualizowany: 13 06 2020  www.Nieruchomoscii.pl